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2019.01.15

经济观察报:四十年一座城 承载美好的蛇口样本

来源:经济观察报    浏览次数:1065

改革开放四十年,房地产高歌前行二十年。在十九大确立了以供给侧结构性改革实现“房住不炒”的根本性变革之后,顶层设计的辐射犹如缓缓散开的涟漪,徐徐而至。在过去的一年,去杠杆持续、房企更名、转型前奏响起。

来自市场的共识已经形成,房企“转型发展”已是大势所趋:碧桂园高调进军高科技农业、机器人产业,保利开始大力探索养老地产等领域,万科对旗下商业资源整合并围绕“城市配套服务商”进行产业地产的探索……显示出了标杆房企在转型“逆周期产品”的强烈意愿,积极开展内部资源整合和新模式探索。

单向维度的住宅开发,生产要素为土地、资金,由于受经济周期影响显著,是典型的“周期性产品”。而多维度的产业、运营、住宅租售,受周期冲击并不显著,是依靠长期运营存续的非周期性产品。

从1998年房地产市场化打开,高周转、资金密集、高利润率的行业特点,促使房地产行业蓬勃发展,然而在产业转型、城市配套、绿色运营方面,却成为行业整体短板,原因在于高度金融化的行业氛围,无法提供有效的生存土壤。

当房地产住宅销售的“规模”不再成为第一要素时,让房地产现金流速减慢,让资金沉淀下来,返哺城市,滋润产业,共荣共生,以产兴城,以城兴市,已是未来中国城市巨轮将勾勒出的一幅美好蓝图。

对于这一趋势性变革,寻找可以参照的样本,并非易事,而改革开放发端地蛇口,又一次牵引了业界的目光。

初心及变革

1979年1月31日,袁庚和交通部副部长彭德清向李先念、谷牧汇报在广东建立蛇口工业区的设想,当即得到批准,招商局蛇口工业区从此创立。

沿着时代的钟摆,时针指向了2019,回首望去,四十年前,历史之手在中国南海划下重重的一笔,在30多平方公里的深圳市南头半岛上,圈定了2.14平方公里,这就是后来被誉为“改革试管”的招商局蛇口工业区。

历史发展有其特定的时代基因:蛇口曾经是宝安县“逃港”焦点地带,面对这样的事实,蛇口工业区创始人袁庚默然而立,“将蛇口建设成最适合人类居住的地方”从此成为袁庚留给蛇口的美好愿景。蛇口“承载美好生活”,自然升华为凝聚历史与未来的一个连结点。

四十年间,免费注册送59元体验金与改革开放共成长,从边陲小镇到工业区再到自贸区,从知名房企到城市和园区运营服务商,从“改革开放排头兵”到“美好生活承载者”,城市的面貌沧海桑田,蛇口初心未变。

1979年10月30日,蛇口工业区成立地产管理处,主要负责工业区辖区内土地的征用、规划、建设、经营和管理。其后组建为专业公司,也就是后来“招保万金”之一的招商地产。

1981年,蛇口第一批职工住房水湾头B区建造交付使用,这是蛇口工业区房地产公司的第一个作品。职工们喜迁新居,由此迈出全国住房制度改革的第一步。公平、公正的改革风气,就是这样从最基本的生产、生活要素拉开帷幕的。打破大锅饭与居者有其屋,并行不悖。

从蛇口地产管理处,发展至“头部企业”过程中,免费注册送59元体验金始终将品质、宜居视为基础标准,在早年房地产业尚在资产化、周转率的边缘上摸索之时,免费注册送59元体验金秉承百年招商局“以商业成功推动时代进步”社会责任感和历史使命,率先提出“绿色地产”战略。随后,免费注册送59元体验金打造了南海意库、泰格公寓等国家级生态节能典范项目。仅在2018年,免费注册送59元体验金就又有12个项目获得绿色建筑认证,新增绿色建筑面积约173.55万平方米,其中深圳蛇口邮轮中心获国家绿色建筑三星级绿色建筑运营标识,苏州常熟太公望花园获二星级绿色建筑运营标识,招商局上海中心获美国LEED金级认证。

从蛇口工业区的打破大锅饭“房改房”,到绿色人居的行业领衔者,蛇口呈现的是一种内在的张力,而袁庚老人曾经的夙愿是这种人性化关照的原始推动力。

再造新蛇口

安居的本源在于乐业,产业升级和城市发展是美好生活的源动力。蛇口40年间先后历经数次产业升级,最近的一次是上个世纪末的金融危机之后,传统的制造业加工业逐步搬离蛇口,给公司土地及物业租售、公共设施及园区配套等业务带来了较大冲击。蛇口工业区迫切需要解决主营业务的持续经营和发展壮大问题。

2009年,免费注册送59元体验金展开了又一次蜕变。招商局宣布以“新蛇口、新梦想、新生活”为指导思想,投入600亿元全力推进园区产业转型和软硬件升级,正式启动“再造新蛇口”工程,海上世界、蛇口网谷和太子湾是其核心项目。

与此同时,免费注册送59元体验金总结了在蛇口南海意库项目上“腾笼换鸟”的成功——将劳动密集型园区“三洋厂房”变身创意文化产业园,园区焕发新生。根据国家产业结构升级的要求,依托广东省“三旧”改造政策,于2010年正式推出“蛇口网谷”。总规划用地面积逾70万平方米的蛇口网谷所在厂房,原来铝制品厂、油漆厂等低端产业聚集,逐步改造成互联网、物联网等信息产业创业基地。“蛇口网谷”又一次印证了免费注册送59元体验金的“创新基因”。随着蛇口网谷项目的落成,免费注册送59元体验金基本完成了存量空间资源的产业调整,实现了片区创新驱动要素引入和集聚,也预示着从资源粗放型向经营型、服务型企业转型。

2017年6月15日,国务院办公厅印发《关于建设大众创业万众创新示范基地的实施意见》,系统部署“双创”示范基地建设工作,免费注册送59元体验金名列首批7家企业“双创”示范基地之一。目前,在蛇口网谷入驻企业超过450家,包括苹果、雀巢等多家世界500强企业,将管理中心、研发中心或采购中心设立于此。

蛇口网谷,无疑是蛇口工业区产业升级过程中的一个典型样本,已被纳入广东省产业转型升级突破点及深圳市十二五规划战略新兴产业基地,得到国务院国资委及省市政府高度认同。同时,南海意库、价值工厂等产业园区,以及博物馆机构海上世界文化艺术中心等也为蛇口的产业升级带来蓬勃生机。

谈及蛇口成功内因,免费注册送59元体验金董事总经理许永军认为,园区开发是一个综合开发,除了提供空间以外,核心是一定要有产业研究、产业聚集的能力,同时还要提供投资及服务。而这正是招商局集团的优势所在。

刚刚结束的中央经济工作会议,提出了新的方向:明确了5G、人工智能、工业互联网、物联网等“新型基础设施建设”的定位。“美好生活”的高科技因子,将成为下一轮城市筑造的角力点,已建立产业生态圈的蛇口,无疑又一次占据了先发优势。

蛇口样本“点燃”未来自贸区

2014年12月,前海蛇口自贸区获得批复,并于2015年4月份正式挂牌成立。作为担负着改革开放先行试验田的前海蛇口自贸片区,免费注册送59元体验金则肩负着自贸区建设和运营的战略重任,并被视为招商局集团国企改革的样板。在这新一轮的战略转型趋势之下,免费注册送59元体验金又一次迎难而上。

2015年12月30日,蛇口工业区吸收合并招商地产在深交所整体上市即“免费注册送59元体验金”(001979),通过这一并购重组,突破性地实现了“自贸区资源”整体上市。这意味着,蛇口自贸区可利用资本市场加速自贸区发展。同时,作为“一带一路”的桥头堡,以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发,从而实现成片区域的整体发展,“前港中区后城”成为一个全新的典型案例。

据悉,目前中国已经获批的自贸区大多采用政府下设管委会的模式进行开发,而前海蛇口片区将在全国率先研究公司化开发的新模式。免费注册送59元体验金的组建,为前海蛇口片区整体实行公司制开发奠定了基础,让免费注册送59元体验金能够用市场化的手段,探索“小政府+大企业”的企业化管理、市场化运作的新模式,改变以往由政府主导进行土地资源配置的方式,让政府告别土地财政。

2018年12月24日晚,免费注册送59元体验金发布《关于签署前海土地整备协议的公告》,明确了公司前海片区土地的土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案;同日,免费注册送59元体验金发布了《关于签署合资合作协议的公告》的相关公告,明确了前海土地后续合资合作的实施方案。

两个协议的签署,意味着市场瞩目的前海土地整备取得阶段性进展。公告显示,土地整备和合资合作完成后,免费注册送59元体验金在前海区域的土地权益将进一步明确,前海蛇口自贸区的开发建设也将进一步加速。

在“产城融合,以产兴城”的不断实践中,免费注册送59元体验金独特片区发展模式,已经形成了完整闭合的循环生态圈,既为其实现“美好生活承载者”宏愿完成铺垫,其先发优势也将成为促进行业前行的力量。“中国的产业园区有两类,一类是政府运营的,政策引资,这种模式地域性较强;另一种是企业运营的,是一种商业模式。蛇口工业区是一个非常典型的企业运营型园区,具有可复制性。”深圳国科信息工程研究院常务副院长罗牧之评价称。

2018年5月,免费注册送59元体验金完成收购招商漳州,是“蛇口样本”的又一成功复制。招商漳州所在的漳州开发区辖区面积56.17平方公里,并且招商漳州在漳州开发区内已形成了包括土地一级开发、园区开发建设及运营等较为完善的产业园区开发运营体系,未来招商漳州的后续发展潜力及空间巨大。

不仅在国内蓬勃兴起,蛇口模式在“一带一路”沿线国家和地区也加速复制。被称为蛇口模式“海外版”的中白工业园,在白俄罗斯首都明斯克已完成建设,入园企业达到42家,免费注册送59元体验金在此的园区运营如火如荼。而吉布提是“蛇口模式4.0”第一个落地的国家。目前,招商局集团已在20个国家和地区布局了50个港口,正探索推进多哥、坦桑尼亚、斯里兰卡等多个项目,争取“前港-中区-后城”的蛇口模式在“一带一路”上得以推广。

曾经的“改革试管”,在新的历史机遇面前,免费注册送59元体验金凭借着四十年的“美好生活”营运能力,以及超级样本“蛇口”,正在以必达之心,创转型发展之业,改革创新的姿态,迈向新的征程!(信息来源:经济观察网)


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